Il concetto di maggioranza: quali sono i casi particolari
L’argomento delle maggioranze necessarie per una valida deliberazione non può considerarsi concluso senza un accenno ad alcune ipotesi (tre in tutto) in cui sono richieste maggioranze particolarmente elevate.
Nei primi due casi rientrano tutte le innovazioni (realizzazione di nuovi beni o nuovi servizi) dirette al miglioramento ed al maggior rendimento delle cose comuni, che potremmo definire generiche e che non riguardano il risparmio energetico, l’abbattimento delle barriere architettoniche, i parcheggi, e gli impianti centralizzati di ricezione e via dicendo di cui si è già parlato i quali richiedono come si è detto una maggioranza più ridotta. Per queste innovazioni “generiche” si richiede infatti una maggioranza ben più ampia che consiste nella maggioranza degli intervenuti alla riunione ed i due terzi del valore millesimale. A questo punto occorre sottolineare che gli interventi relativi ad opere che comporta- no risparmio energetico, creazione di parcheggi ed altro i quali beneficiano di maggioranze più ridotte, in realtà sono anch’essi innovazioni che avrebbero richiesto questa stessa maggioranza molto elevata e che invece il legislatore ha voluto agevolare applicando una riduzione.
La terza ipotesi, in verità limitata, considera il caso che per soddisfare esigenze di interesse comune si decidesse di modificare la destinazione d’uso di una parte condominiale. Ad esempio che un cortile venisse trasformato in giardino o viceversa. In questo caso occorre un numero di voti che rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio ed i quattro quinti del valore millesimale. Ma in realtà, in casi come questi in cui si modifica radicalmente un bene comune a tutti, senza questa specifica disposizione di legge sarebbe stata necessaria non una maggioranza anche se elevata, ma il consenso unanime di tutti i condomini.
Come si è detto l’assemblea delibera sugli argomenti che rientrano nella sue attribuzioni e che occorre sempre sottolinearlo, riguardano soltanto le cose comuni con esclusione di tutto ciò che possa riguardare la proprietà individuale ed i diritti dei singoli condomini riguardo ai quali è priva di ogni competenza, salvo il solo caso che un intervento o altro che venisse effettuato nell’ambito della proprietà individuale abbia una ripercussione su una cosa comune a tutti. Per fare un esempio, le tende che riparano gli infissi esterni agli alloggi sono indubbiamente di proprietà dei singoli condomini, ma questi ultimi non sono liberi di modificarne la foggia ed il colore per la sola ragione che potrebbero creare delle difformità ed alterare l’aspetto estetico della facciata.
Le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti, ovviamente compresi coloro che hanno espresso voto contrario ma contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento in vigore nel fabbricato ogni condominio assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi al Giudice chiedendo l’annullamento entro il termine di 30 giorni. In questo caso la deliberazione è annullabile. Si tratta dell’ipotesi più frequente. Tuttavia la giurisprudenza ha opportuna- mente chiarito che in taluni casi che potremmo definire estremi, ad esempio qualora l’assemblea abbia deliberato relativamente ad argomenti che esulano dalla sua competenza, la delibera sarebbe non annullabile ma radicalmente nulla per cui l’impugnazione non è in tal caso soggetta al termine di decadenza di 30 giorni e potrebbe essere proposta senza limiti di tempo.
È ora giunto il momento di trattare l’argomento del regolamento condominiale limitandosi per il momento ad accennare che come l’assemblea rappresenta l’organo deliberativo, il parlamento, il regolamento può essere considerato lo statuto, la “Costituzione” del condominio.
