‘Ottenere la maggioranza’: come, quando e perché
Le spese straordinarie, o meglio le riparazioni straordinarie si possono per semplicità suddividere in due gruppi a seconda che siano o meno di notevole entità e mentre per le prime l’approvazione da parte dell’assemblea necessita della maggioranza ordinaria in seconda convocazione (un terzo del valore millesimale del fabbricato ed un terzo dei partecipanti al condominio) proprio quella stessa che occorre per l’approvazione di decisioni anche importanti come l’approvazione del rendiconto annuale, per le seconde occorre sempre una maggioranza qualificata che consiste nella maggioranza dei presenti alla riunione ed almeno la metà del valore in millesimi del fabbricato. Si tratta di quella stessa maggioranza che occorre per una valida nomina dell’amministratore del fabbricato.
Ciò vale in sostanza per tutte quelle spese che consistono in riparazioni di cose comuni a tutti che siano già esistenti, ma come sappiamo i condomini possono anche decidere di realizzare delle cose nuove, le cosiddette innovazioni, ad esempio un ascensore, le quali richiedono una maggioranza ancora più elevata, di per sé difficile da raggiungere (la maggioranza dei presenti alla riunione ed almeno i due terzi del valore millesimale).
Questa è in sostanza la disciplina originaria, si può dire “classica” stabilita dal Codice Civile riguardo alle innovazioni.
Tuttavia il legislatore da alcuni anni ha ritenuto opportuno agevolare l’approvazione di alcune opere che ha considerato meritevoli di particolare attenzione stabilendo per la loro approvazione maggioranze più facili da raggiungere. L’esempio più evidente lo troviamo ai giorni nostri nella disciplina del “Superbonus” per la cui approvazione basta la maggioranza semplice (un terzo del valore millesimale ed un terzo del numero complessivo dei condomini) come se si trattasse di una qualunque riparazione ordinaria. Ed è chiara l’intenzione del legislatore di agevolare l’approvazione di tali interventi evitando di prevedere maggioranze difficili da raggiungere.
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Ed infatti la maggioranza così elevata dei due terzi dei millesimi viene ridotta a quella stessa maggioranza prevista per le spese straordinarie di notevole entità, per alcuni interventi quali l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi enrgetici, la creazioni di parcheggi, gli impianti di ricezione radiotelevisiva ecc. che come è evidente sono stati ritenuti di particolare importanza sociale o economica.
Occorre in ogni caso tenere presente una regola stabilita dalla legge di importanza fondamentale nel caso che l’assemblea deliberi di eseguire delle innovazioni. Poichè le innovazioni sono in sostanza dei beni o impianti del tutto nuovi in precedenza non esistenti, la legislazione ha inteso tutelare quei condomini che non si sentono, ad esempio, in condizioni di affrontare quella spesa, stabilendo che qualora si tratti di interventi che comportino una spesa molto gravosa o abbiano un carattere voluttuario vale a dire non necessario e consistano in opere o impianti che sia possano utilizzare separatamente, i condomini che non intendono servirsene sono esonerati da qualsiasi contribuzione. Non solo, ma giustamente, anche quando l’utilizzazione separata non fosse possibile, anche in questo caso non sono tenuti ad affrontare la spesa. Ovviamente il dissenso deve manifestarsi non soltanto con il voto contrario, ma anche con una specifica dichiarazione al riguardo.
Questo rappresenta il solo caso in cui la volontà della maggioranza non è vincolante per tutti gli altri condomini compresi i dissenzienti e gli astenuti. Ma questo si verifica nella sola ipotesi che vengano deliberate delle innovazioni, vale a dire nuovi beni o impianti e non, si badi bene, nel caso di riparazioni anche se comportano una spesa di notevole entità.
Si tratta ora di esaminare i criteri secondo i quali le spese vengono ripartite.
