Spese ordinarie e spese straordinarie: che cosa bisogna sapere

Cosa sono queste spese condominiali che tutti siamo obbligati a pagare, spesso anche quando non le riteniamo necessarie e magari neppure opportune?
Si tratta nient’altro che delle spese che si devono sostenere per mantenere in efficienza un fabbricato ovviamente sempre relativamente alle parti comuni, di quei costi che sono indispensabili  per consentire a ciascun proprietario di servirsi al meglio della propria o delle proprie unità immobiliari e rappresentano in sostanza il principale obbiettivo per cui nasce il condominio di edifici.  Sinteticamente si possono suddividere in spese ordinarie e straordinarie. Le prime sono conseguenti al giornaliero utilizzo delle cose comuni, in sostanza sono quelle stesse che ciascuno di noi deve sostenere per la propria abitazione. Si tratta dei consumi, (energia elettrica, gas ecc.), dei servizi (pulizia ecc.) delle piccole riparazioni. Si tratta però in ogni caso di spese per le quali l’amministratore già dovrebbe disporre dei fondi necessari conseguenti ai versamenti effettuati dai condomini in conformità ad un preventivo che viene redatto ed approvato ogni anno.

Le spese straordinarie sono invece costi non preventivati anche se a volte prevedibili che vengono invece deliberati di volta in volta, per la manutenzione sempre delle parti comuni, per gli adeguamenti previsti da nuove disposizioni di legge ed anche, a volte, per la  realizzazione di nuovi impianti ed in ogni caso di nuovi beni comuni, sempre finalizzati  ad una miglior vivibilità del fabbricato. Basti pensare alla realizzazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto. Si tratta delle cosiddette innovazioni alle quali la disciplina del Codice Civile ha dedicato una particolare attenzione.  

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La disciplina di legge prevede trattamenti molto diversi a seconda della natura ordinaria o straordinaria  delle spese.

Come già si è detto e come è evidente, le spese ordinarie non devono essere deliberate ogni volta (ciò rappresenterebbe un enorme ostacolo ad una efficiente gestione del fabbricato) in quanto già sono state previste e per poterle affrontare è stato approvato un bilancio preventivo che prevede versamenti periodici da parte dei condomini (le famigerate rate condominiali).

Le spese straordinarie invece, proprio in conseguenza della loro strordinarietà ed ovviamente anche della loro entità devono essere deliberate di volta in volta dall’assemblea dei condomini secondo particolari modalità e soprattutto richiedono per l’approvazione specifiche maggioranze elevate, superiori a quelle previste per l’approvazione dei due bilanci che ogni amministratore è tenuto a predisporre ed a fare approvare, il bilancio preventivo all’inizio di ogni esercizio e quello consuntivo al termine di quello stesso esercizio.

Si tratta di un argomento piuttosto complesso e poiché è intenzione dello scrivente mantenere desta il più possibile l’attenzione di chi legge, si farà il possibile per ridurre al minimo i particolari di natura tecnica che purtroppo abbondano, sforzandosi di rimanere nell’ambito di un discorso il più possibile sintetico ed  alla portata di tutti.