Il condominio come istituto giuridico, quali le differenze tra le tipologie?

Scopo della rubrica è di fare conoscere al pubblico il “Condominio” in modo semplice, come leggere su un quotidiano la pagina della cronaca. Inizio col precisare che quando parliamo di “Condominio” ci riferiamo non ad un fabbricato in se stesso come spesso si ritiene nel linguaggio corrente, ma ad un istituto giuridico, il condominio degli edifici che consiste in un insieme di norme che disciplinano l’amministrazione delle parti comuni di un fabbricato che si trova in regime di condominio, regime specifico spesso confuso con altre figure con le quali ha somiglianza, come la comunione, la multiproprietà, il condominio complesso o supercondominio, il condominio minimo e forse non le ho esaurite tutte.

Quali sono le differenze?

Il Condominio di edifici si riferisce al fabbricato composto da unità immobiliari di proprietà esclusiva di una o più persone e da parti che sono invece di proprietà comune con gli altri proprietari che vengono così chiamati condomini.

La Comunione di edifici si riferisce invece al fabbricato interamente di proprietà comune e non divisa di più persone.

La Multiproprietà si riferisce al fabbricato composto da parti comuni e da parti di proprietà di singole persone, proprietà da esercitarsi soltanto in periodi predeterminati dell’anno.

Supercondominio o Condominio Complesso è riferito ad un complesso di fabbricati tutti in regime di condominio comprendente alcune parti comuni a tutti i fabbricati.

Condominio Minimo è riferito al fabbricato in regime di condominio composto da due soli condomini indipendentemente dal numero delle unità immobiliari che lo compongono che possono anche essere numerose.

Come nasce il Condominio?
È opinione comune che nasca nel momento in cui i singoli proprietari si riuniscono in un’assemblea e decidono di costituirlo procedendo alla nomina dell’amministratore e presentando all’Agenzia delle Entrate la richiesta di attribuzione del Codice Fiscale e magari, sempre secondo una certa opinione, quando le unità immobiliari sono più di 4 o di 8. Assolutamente non è così perchè il Condominio non necessita di un atto formale di costituzione, ma nasce automaticamente quando il costruttore o l’unico proprietario del fabbricato trasferisce ad altri la proprietà anche di una sola unità immobiliare. Può essere costituito in condominio anche un fabbricato composto da 2 sole unità.

Fatta questa premessa, precisiamo che il condominio di edifici è disciplinato da alcune disposizioni del Codice Civile e, se esistente, anche dal Regolamento in vigore nel fabbricato che può integrare le disposizioni di legge ed in taluni casi anche derogarle.

Ed è così che l’art.1117 del c.c. come anche in linea di massima ogni regolamento, contiene in primo luogo un’elencazione delle parti comuni, dal suolo sul quale sorge l’edificio fino al tetto e sono compresi anche tutti gli impianti di uso comune (citofono, rete fognaria, rete idrica ecc,). L’elencazione ovviamente non è tassativa cioè non completa, perchè in sostanza deve essere chiaro che le parti comuni sono tutto ciò che viene usato non soltanto dal singolo proprietario delle unità immobiliari che compongono il fabbricato, ma indistintamente da tutti o quantomeno da un certo numero di condomini, tenendo presente che gli impianti si considerano comuni soltanto fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale o fino al punto di utenza.