Franco Repetto: “Niente panico, svendere è peggio”

 Si costruisce meno e si vende poco. I dati della Fiaip, Federazione italiana agenzie immobiliari, non si discostano molto da quelli del Collegio Costruttori. Ma la parola d’ordine, almeno per il presidente alessandrino Fiaip Franco Repetto, deve essere “ottimismo”, per scelta, oltre che per necessità. “La contrazione delle compravendite c’è, inutile dire di no. Non abbiamo dati precisi a livello provinciale ma, a spanne, potrei dire che il calo è stato del 20%”. Tiene il mercato del “nuovo” mentre è in caduta quello dell’usato. “Io ai miei clienti dico di non farsi prendere dal panico. Non è il caso di svendere, pur di disfarsi di immobili. Piuttosto, a chi ne ha la possibilità, consiglio di investire per migliorare quel che ha, sostituire infissi, rifare pavimenti, fare interventi per il risparmio energetico. E aspettare che la crisi passi, perchè prima o poi deve passare”. Dagli uffici di via Gramsci Repetto, (originario di Lerma, ma alessandrino convinto), ha il suo osservatorio sulla città e ha le idee chiare su quello che sarà il futuro in campo immobiliare.

C’è chi sostiene che si è costruito troppo e ora si rischia di non riuscire a vendere. Le risulta? C’è il rischio di una bolla edilizia, oppure no?
Il boom delle costruzioni c’è stato soprattutto tra gli anni 2006 e 2007. Ma nell’ultimo biennio la spinta alle nuove costruzioni si è notevolmente ridotta. Ci sono diverse operazioni al palo, questo è vero. Il rischio della bolla? Direi di no. Nei paesi in cui si è verificata si era costruito troppo, e a debito. Da noi no. Ci sono problemi, certo, ma non relativi a quel fenomeno, ma piuttosto legati alla diminuzione di reddito.

A proposito di immobili di nuova costruzione, il progetto Alessandria 2000 a che punto è? L’impressione, passandoci, è che molti appartamenti siano ancora vuoti. Un flop?
Diciamo che almeno due terzi delle unità immobiliari sono state vendute. Restano da collocare una tipologia di appartamenti di medio taglio, sugli 80 metri quadrati. Non posso negare che il progetto ha scontato una campagna mediatica che ha messo in luce problematiche inesistenti, come il fatto che gli appartamenti non avrebbero avuto l’agibilità, o come la campagna contro il centro commerciale attorno al quale ruotava una parte del progetto. A mio avviso, invece, è stato un buon esempio di come si possono condurre certe operazioni immobiliari: la società di Milano titolare del progetto ha affidato la costruzione a ditte locali e il collocamento sul mercato ad agenzie del posto. Ora il progetto andrà avanti, anche se con tempi più lunghi.

E’ vero che pur di collocare gli appartamenti vengono “scambiati” nuovo per vecchio?
Anche in questo caso c’è stata una informazione non del tutto corretta. Non si tratta di una “svendita” ma di un’operazione che è stata tentata e che ha una sua logica. Abbiamo dato l’opportunità a chi ha esigenza di cambiare abitazione, magari per mutate esigenze familiari, di entrare subito nel nuovo appartamento, fatto con tutte le caratteristiche di modernità, senza avere l’assillo di vendere il vecchio. Basti pensare ad una famiglia che si allarga per la nascita di uno o più figli, o al contrario ad una coppia i cui figli si sono sposati e non hanno più interesse a rimanere in una casa molto grande. Fino a che non verrà collocato il vecchio appartamento, al proprietario viene chiesto di pagare una quota di mutuo, che essendo stato fatto in passato, ha un tasso molto vantaggioso.

L’introduzione dell’Imu ha inciso sul mercato? C’è stata una corsa alla vendita per disfarsi di case che, magari, i proprietari tenevano sfitte?
Sì, c’è l’Imu, c’è la crisi ma io suggerisco sempre di fare valutazioni più ampie, non dettate dal momento contingente. Non è il caso di svendere (anche perchè non sempre è vero che abbassando il prezzo si venda di più). Il mercato è destinato a mutare: oggi c’è la crisi, ma domani, invece, si possono aprire nuove opportunità. Non si può pensare solo a breve termine. Se abbiamo una bella città, con immobili in ordine e case belle, ne beneficiano tutti. Basta, invece, fare un giro per Alessandria per vedere quanti palazzi da sistemare ci sono. Perchè allora, al contrario, invece di svendere, non si investe per migliorare?

In questo senso va anche il progetto “Ristruttura” lanciato dal Collegio dei costruttori, che partirà a settembre…
Io non voglio essere polemico, ma una nota mi venga consentita. Il Collegio costruttori ha interpellato tutti, tranne la federazione delle agenzie immobiliari. Detto questo, è da tempo che noi suggeriamo, dove ce ne sono le condizioni, ovviamente, questo tipo di interventi. Sono investimenti che prima o poi hanno un ritorno e non è detto che, magari, una casa che oggi non riesco a vendere, la possa affittare. Il mercato degli affitti, al contrario delle vendite, non è in difficoltà, anzi, è di estremo interesse, tanto più in questo momento in cui ottenere un mutuo da parte delle banche è sempre più difficile. Spingiamo sulla cedolare secca che va a vantaggio sia dell’inquilino che del proprietario.

Ha un bel dire ad investire nelle ristrutturazioni. Ma se i soldi non ci sono, mancano anche per ristrutturare.
E’ vero. Ma per combattere la crisi non c’è altra via che affrontarla sfruttando le opportunità che ci sono. E quella delle ristrutturazioni lo è. La maggior parte dei condomini e degli edifici di Alessandria è degli anni ’60 e ’70 che necessitano di interventi, dall’impianto elettrico a quello termico. Poi, ripeto, se la città migliora anche grazie alla presenza di belle case se ne avvantaggiano tutti. Pensi che l’altro giorno si sono presentati due ragazzi cinesi che studiano a Milano. Hanno amici connazionali che studiano a Torino e hanno scelto Alessandria perché è baricentrica. Ecco, puntiamo sulla nostra posizione strategica, ad esempio. Ormai gli spostamenti sono all’ordine del giorno e si fa prima ad andare a Milano che da una parte all’altra della città.

Treni permettendo…
Eh sì, questo è vero. Dovremmo avere treni in partenza ogni mezz’ora per Milano, Genova, Torino, visto il nostro potenziale baricentrico. Su questo bisognerebbe intervenire, con investimenti a costi ridottissimi. Abbiamo un territorio stupendo, il Monferrato, le colline, i vigneti e anche in questo campo non si fa nulla.

Se ne parla tanto però.. da decenni. Perchè, dal suo punto di vista di imprenditore, non si fa mai nulla alla fine?
Perchè manca un coordinamento, e questo dovrebbe essere il compito della politica. Manca un tessuto sociale coeso. Se amministrare deve essere solo far quadrare i conti, allora basta un ragioniere.

Ad Alessandria, poi, in fatto di conti non siamo certo mesi bene. La dichiarazione di dissesto potrà in qualche modo influire sul mercato immobiliare?
Io temo che gli alessandrini non abbiano ancora ben capito cosa significa. E quando lo capiranno mi auguro che non si facciano cogliere dal panico. Non possiamo abbandonare la nave, ormai. Anzi, è il momento per difendere il patrimonio della città.

Se ci deve essere sviluppo edilizio, in che direzione deve andare questo?
Alessandria è una città che deve ritrovare la sua spinta dall’interno. Lo ripeto, ci sono bei fabbricati che devono essere recuperati, prima di pensare a farne di nuovi. Andando anche fuori città, è ora di smetterla di consumare territori, campi e colline quando ci sono capannoni industriali inutilizzati. Sviluppo non significa che occorre allargare i perimetri delle città, con il rischio di creare quartieri dormitorio, dove non c’è integrazione. Pensiamo, piuttosto, a migliorare qual che abbiamo, ciascuno per la propria parte, comprese se banche.